李嘉诚之所以投资失败，主要有以下几个原因：
从一德路商业街转战玩具城的商户表示，自店面在玩具城开业至今， 客户人员流动很少，有时候甚至都没有人。这样的人气，与以前在一德路 商业街经营时相比，根本就是天上与地下的区别。没有客流量的批发市 场，要想在竞争压力如此强大的环境中存活下来，几乎没有希望。一是因 为一德路商业街形成已久，这是人气聚集形成的结果；二是供求相互需求 的结果，大家都习惯了。
另外，积累了多年经验的一德路商业街，它的市场氛围是无法在偏 远、没有人气的地方复制的。虽然玩具城的周边环境变好了，但它的地理 位置没有选好，客源量远远没有一德路商业街的多。因为没有客人，商家 自然也就“关门大吉”了。
李嘉诚没有注意到周边环境——受周边环境限制难聚人气。
一个商业区要想得到发展，就必须要有人气。但对于当时的黄浦区来 说，那时还不具备这个条件。那时的黄浦区不论是住宅还是商业地产，它 的发展方向都还不够完善，缺乏一定的经营管理。那时住在黄浦区的居 民，一般都是外来打工者或者是周边企业的职工，还有就是一些居住在附 近的普通居民。这些人在黄浦区生活并不是很方便，这里的居住环境和商 业发展还远远不够发展成为一个商业街的条件。当时黄浦区的土地成本也 不低，消费也很大，可是空气质量却没有其他地方清新。这种种原因，都 是造成国际玩具城不能超过一德路商业街的因素。
而另一个主要原因，就是黄浦区周围的建筑缺乏统一的规划、统一的 布局，致使周边铺面非常零散和杂乱。在这种内优外患的情形下，再好的东西对消费者也没有丝毫的吸引力了。
通过李嘉诚的投资失利，我们在投资时要注意的三个因素:
注意当地市场的周边环境；
注意当地的人员流动；
注意当地的经济效益。
