近几年来，在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中，关于我国房地产行业的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此该问题的研究十分重要。
从讨论我国房地产行业利润率高低的现有文献来看，许多研究者的切入角度过于单一，因此其论证不够严密，观点不够全面，说服力不强。为了加深对房地产行业利润率水平的理解，本文将从多个角度审视该问题。
2012年品牌房企销售业绩仍全线飘红，万科集团、保利地产、万达、绿地集团均跻身千亿俱乐部，中海地产、恒大集团等房企紧逼千亿，但房企利润率却普遍下降，“增收不增利”逐渐成为业界的一种担忧。正如万科集团副总裁毛大庆所言，“去年虽然房子卖的钱多了，但是我们的利润却在不断下降”。 “只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳”，这是巴菲特论道股市的名言，用在房地产市场也同样如此。相对于被置之于焦点的销售额，利润率更能反一家公司的赚钱能力。 作为反映公司盈利能力的一项重要指标，净利润率（又称销售净利率）是为净利润和主营业务收入的比值。比较2012年众多房企的赚钱能力，销售收入没有突破千亿人民币的中海地产，近年却堪称闷声发大财的范本。
尽管房企逐渐回归合理利润率，但在商言商，赚取尽可能高的合理利润才是王道。上市房企净利润率普降 综合近年多家上市房企公布的年报、快报及机构统计数据来看，房企的净利润率正呈现逐年下降的趋势。根据链家地产市场研究部统计的29家样本大型上市房企，2012前三季的净利润率为12.45%，同比下降11个百分点。 另据中原地产的统计显示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。但以标杆房企2012年半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考对比，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。 万科发布2012年业绩公告称，2012年销售额1412.3亿元，营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%，创下近20年来最高纪录。
尽管万科净利润创下新高，但净利润率却有所下降。2012年万科净利率为13.08%，较2011年下降1.93个百分点。据万科方面表示，出现净利润率下降，主要是因为净利润增速慢于主营业务收入增速，因为价格下降导致项目结算毛利率和净利润率的下降。据了解，2012年万科结算毛利率36.4%，同比下降3.3个百分点。 据业内人士介绍，净利润率为净利润和主营业务收入的比值，如果主营业务收入增长率快于净利润增长率，则公司的净利润率会出现下降，说明公司盈利能力在下降，相反则说明公司盈利能力在增强。 万科集团总裁郁亮表示，去年利润率的下降，是因为结算的主要是前一年卖的房，所以包含了价格调整因素。郁亮称，未来地价占比越来越高，各个城市拆迁成本越来越高，劳动力成本也会越来越高，这些都会影响利润率。 去年签约金额1017亿的保利地产对其业绩表示符合预期，但结算利润率略显下滑。 其在2012年快报中称，2012年实现营业收入689亿元，2012年净利润率为12.1%，而2011年净利润率为13.8%，按年下滑接近2个百分点。 旭辉地产年报显示，公司极力维持负债水平于70%以下，毛利率则由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。此外，如高新发展、绿景控股、大龙地产、华丽家族等房企净利润下滑幅度在100%至250%之间，其中高新发展预计净利润最大降幅为224%。
销售均价走低及成本拖累
业内人士认为，导致利润率下降的直接原因是房企销售均价下跌，尤其是2012年上半年，很多企业以价换量，让出了很大的利润空间。根据中指院统计数据，去年销售额位于前50名的房企销售均价为每平米10006元，较2011年整体下降9%左右。 从全年情况看，万科2012年销售均价为10901元/平米，低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。销售均价的下降使得万科年度销售额超过 1400亿元，但同时也拉低了利润率水平。销售业绩同样出色的恒大地产，2012年销售均价为5962元/平米，同比下降10%左右。 此外，近年来开发成本逐渐上升。据业内人士介绍，房地产开发成本中，土地出让金所占比例至少在20%-30%的水平，综合各项税费大概在20%左右，近年来融资成本走高约在10%-20%，此外还有建安成本等。 在明源地产研究院资深咨询顾问徐颖看来，如今土地成本这一块占比更大了，由于规模化的企业在2000年到2010年之间的企业净利润90%以上来自于土地升值，但是土地溢价的时代已经成为过去时，因此行业利润率下降是必然。 多名开发商在接受记者采访时均提到，近年用人成本快速上涨，也使得利润下滑，不但高管需要绩效激励，建筑工人的成本也在提高，如北京工地普通泥瓦工一天的工资都在250元以上，而且薪酬必须当月结账，这使得房企的资金压力很大。 此外，融资成本走高也是一个重要因素。尤其是中小型上市房企最容易进入资金高杠杆、毛利率低的不良循环。近年来中小房企其赖以生存的信托，其融资成本大多超过15%，20%到30%的也大有人在。 勤练内功提升利润率 在业内人士看来，未来通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，对利润率等盈利能力进行提升。比如，保利地产管理三费的成本控制能力极强，中海和华润在营销成本上的严控水平高。尤其是中海地产凭借高利润，一直被誉为是最赚钱的房企，这使得“为什么中海卖的比你少，利润却比你高”几乎是每年万科股东会的必答题。 来自中海地产的内部资料显示，2000年至2009年，中海地产的净利润复合增长率达到46%，位居行业第一，即便是经济最为低迷的2008年，该数据依然高达20.8%。近三年中海地产净利润连破百亿，净利润率则一直在30%左右。 中海地产相关负责人表示，中海的取胜之处在于其严格的成本管控及运营管理，融资上则凭借在香港较低的融资成本取胜。此外，有业内人士指出，中海定位于周转率较快的高端产品，且合作开发项目不多，利润较高也是情理之中。 在宋延庆看来，房企应推行标准化产品线，通过快速提高投资决策，产品定位策划，规划设计和招采等环节效率，来提高周转率。由于推行标准化，设计费用和部品采购价格资金成本等都会大幅度降低，进而使得开发成本和费用可降低5%以上。 明源地产研究院在估算房企2012年按城市分类利润指标贡献时指出：一类城市利润率不低于15%；二类不低于13%；三类不低于10%。 保利地产副总经理余英就曾明确说：“掉队的都是输在一线城市。”在他看来，一线城市的销售必须占总销售额的40%-50%，二线城市销售占30%-40%，其余为三四线城市贡献。业内人士认为，2012年，以三四线城市为主的恒大地产、碧桂园等房企跑输大市，而以一二线城市为主战场的保利地产，成功跻身千亿俱乐部，同比增速超过38.9%。 业内人士还认为，由于合作开发会摊薄房企的利润率，因此应当适当调整。中房信分析师朱一鸣分析认为，万科在去年新增加开发项目78个，其中有46个属于合作开发项目，合作开发项目占总项目的比重为60%，较2011年的73%下降13个百分点。万科等品牌开发商在坚持以合作开发模式为主导的规模扩张策略时，不排除今后会降低合作开发的力度。
与收益率匹配
据业内人士介绍，只关心利润率还不够，即便利润率高，如周转率、杠杆率较低，也会拉低房企的赚钱能力。对于上市公司来说，更应看净资产收益率（即净利润率、杠杆比率、资产周转率连乘的总和），也就是俗称的投资收益率。收益率越高，说明投资带来的收益越高，反之则低。 郁亮近期即表示，从股东的角度，真正重要的也不是利润率，而是净资产收益率。万科最近几年利润率下降，但净资产收益率在提高，这是一个结果。 根据中国指数研究院的测算，2011年全国一百强房企的净资产收益率均值仅为19.5%。业内人士表示，要提高收益率，应通过三个方面，即融资金融化有利于提高杠杆率，标准化有利于加快存货周转速率，精细化和品牌化有利于提高利润率。 有机构预测，总体上房地产行业将延续高周转的开发战略，但根据政策和行业的变化或有适当的调整。克而瑞最新报告指出，一线地产商在2012年调高周转率之后，今年将放缓周转提高利润率。 但张宏伟提醒，房企在侧重提高利润率的同时，还是应加快开发速度、销售节奏，以补充现金流。郁亮则称，在利润率水平受到控制的情况下，未来万科将通过提高周转，提升管理水平、精细化程度来继续提高净资产收益率，提高为股东创造价值的能力。 “快速周转、资本运作与土地储备力撑保利未来发展”，保利地产有关负责人表示，2012年公司销售整体去化率高达八成，远高于前年的68%。据了解，保利地产董秘黄海去年12月初就表示，2013年公司仍将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。 机构数据显示，高周转房企在去年都取得了较好业绩。“以开发商2012年的销售面积与其土地储备面积的比值作为其周转速度的参考指标，可以很明显地将十大标杆房企划分为三类”，中原地产报告分析，高周转企业仅有万科一家，其年土地储备周转率达到31%；大部分企业属于均衡周转的房企，包括利、恒大、华润、金地、招商、中海，其平均的周转率为17%；而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢，平均值仅为9%。 值得一提的是，部分走高端路线的房企也通过提高周转获得了较好的收益率。宋延庆表示，尽管高端产品往往利润率高，但是受调控影响，追求高溢价的房企增长缓慢，但也有例外，如绿城去年就将销售均价控制到了两万以内，融创做高端时也做到了高周转。
考虑周转速度
此外，融资成本被认为是保持高利润率和收益率的关键，朱一鸣认为，大型优秀房地产企业继续提高自身的资产负债率，凭借财务杠杆，继续保持收益高增长。融创中国董事长孙宏斌此前在多次接受记者采访时均提到，“有钱为什么不借，负债率高并不能绝对说明什么”，在他看来，关键是要看现金流和周转速度能否跟得上。 因此，业内人士认为，不只要重视利润率，还应注重周转及降低融资成本，使得收益率与其匹配。华远地产董事任志强此前就对比说，万科2011年全面摊薄的净资产收益率为18.2%，华远加权平均净资产收益率达20.94%，“华远能用更少的资产，为股民赚更多的钱。”
