对于物业投资，很多网友最关心的还是两个:房价的涨跌走势，投资方法及资金的使用效率。这本章，我结合实践经历，讨论一下投资物业的N种方法，主要还是说些具体的接地气的东西。
房价涨跌论
1.楼市反身性理论
什么是高房价，什么是低房价?很难说得清楚。南京河西CBD区域，5000~7000元的时候人们觉得贵，1万元的时候觉得贵，2万元的时候还是觉得贵，现在很多楼盘每平方米已经高过3万元了。未来会怎样，没有人会知道。
房价的走势很好地诠释了索罗斯的反身性理论。参与市场的人试图理解市场，并且希望能够改变或是操纵市场，但市场参与者本身的局限性，又加剧了市场的波动。
未来楼市也许会暴跌，但是在大牛股的上升期，还是不要做空为妙。股票市场就有很多案例，比如前不久去世的传奇投资家威尔逊，在1978年对国际酒店集团的那次著名做空，他认为股价在15美元已经高估，但是最终股票上涨至190美元，而他本人赔了1000万美元。
楼市虽然被高估，但有可能会涨到你想都想不到，并且时间非常漫长，也许到那时候的暴跌，在现在看来还是微乎其微。
2.租售比陷阱
很多谨慎的投资者，都喜欢用租售比来衡量房价，包括我在内。但在过去N年，如果你看重租售比，就很难下决心投资物业。而你的损失是惨重的。
2008年我卖出一套挑高物业，当时计算了下租售比，大概为5%，现在估计只有3%。我2009年购买的住宅物业，当时的租售比在3%左右，持有5年后的租售比可能在2%以上，而中间租金已经上涨了将近1000元月。这有点像股票市场大牛股的特征，股价上涨总比收益上涨快。
从社会环境看，在国家经济腾飞期，人口红利、城市化，土地只有升值一条路，日本、中国香港特别行政区、中国台湾地区都是这样，土地就类似股市的大牛股。这是属于一代人的财富盛宴。只有房地产进入萧条期、成熟期，才适应租售比，如下图所示。这个时候租金回报才会回到你合理的水平，如同现在的日本。
投资方法论
以下是我为普通投资者总结的一些可以运用的投资方法技巧。
1.以租养贷
“以租养贷”是最常用的方式，比较常用在小公寓投资上，也可适用于住宅。投资者通过杠杆买进物业，再出租收取租金，覆盖借款的利息支出。因为小公寓的租售比往往比住宅理想，所以用“以租养贷”的方式，可以获得不错的资金回报。这一方式比较常见，在此就不赘述了。
2.季节波动套利
房地产市场每年都有季节性波动，比如4、5月份是一波旺季，7、8月份则相对比较淡，9、10月份是第二波销售旺季，而年底前后则比较淡。当然，因为近年来政策调整特别频繁，也常常会出现淡季不淡、旺季不旺的尴尬局面。
“季节波动”给物业带来了短期套利的机会。在没有政策出台的平静年份，则可以在淡季淘到便宜的房子买进，在旺季卖出，赚取差价。因为市场上的购买者水平参差不齐，只要价格合理，几乎不会砸在自己手上。我曾经短期快进快出，在7、8月份买进一处物业， 一两个月内转手净赚约5万元。
3.政策套利
如果政策出台，“季节波动”效应就大大减弱，但政府行政之手，反而给市场带来了更强烈的预期。投资者可以根据政策风向标判断走势，进行政策套利。比如2008年底著名的四万亿元政策出台，政府鼓励买房，减免税费，我于2009年3月购入南京紫金山附近物业，算上政府补贴，交易税费竟然为0，而到了2010年年中，这套物业价格已经翻番。
一般情况下，政策出台短期内不会对楼市有压制，但股票市场很快就有反应，比如2010年4月出台政策打压房价,结果上证A股一口气从3000多点跌到了2000多点，足足下跌了1000点。而对楼市真正起效果则是从2010年年底开始，一直到2012年上半年;比如2008年，股市在10月底开始翻转，而楼市到了2009年3月才开始回暖。
我的个人经验是:楼市对政策有反应比股市要慢5~6个月。这实际上也给聪明的物业投资人机会，可以在充足的时间内卖出房屋，获利了结。
[小贴士]
我在之前的篇章也提到过，2008年我卖出物业正是市场化判断，判断是正确的，但结果却发现是巨大的错误。因为影响房价的因素很多，投资者必须把变量考虑进去。
“房虫”套利
房虫是指那些浸淫在楼市，寻找便宜货的炒房人。和证券一样，物业有时候也会出现“黑天鹅”，价格大幅低于市场价。遇到捡皮夹子的机会,房虫们自然不会错过。
比如房主突然有事急用钱，或者物业前面要盖一栋楼遮住阳光，房主对市场价格行情不了解等，总之这些物业在市场上都会以低于市价5%~15%的价格出售，有的甚至更高。投资者抓住一次就捡到了皮夹子，等同于证券市场上购买了增发股，比市价多了个“安全垫”。
要找到这些低价物业也不难。你可以打开电脑，登录快365或者搜房网，在关键词里搜索“超低价”、“跳楼价”、“贱卖”、“割肉”、“挥泪”、“仅此一套”、“最低价”、“绝版”“限时”等极富感染力的词语，就可以发现这类房源的踪迹，然后再从中鉴别核实。
当然，这些网上房屋信息并不准确，很多中介故意用这些富有感染力的词语吸引眼球，甚至很多报价根本就是假的，所以资深房虫往往要发展几个熟悉的中介线人，只要有这类房屋出现在中介系统，就会第一时间得到信息。
[小贴士]
需要提醒各位的是，详尽的物业背景调查是必要的。这些相对便宜的房子，有些是带有瑕疵或小问题，但有些则存在不可忽视的大问题，直接影响二次出售，比如房子里有人死于非命，有过白蚁，房产有法律纠纷。这些信息可以通过中介、物业公司、邻居等进行调查。这个工作不仅要做，而且要全面详细。
拍卖套利
在这里着重提一下拍卖套利。之前的篇章，我提到过自已通过拍卖投资物业的经历。实际上，这样的机会一直在，只是随着参与者越来越多，现在的套利空间变得不再那么诱人。
2014年3月南京几家主流报纸刊登了南京市中级人民法院网络上开淘宝店拍卖物业的新闻。我看了下，拿出来的两套物业，都是改善需求以上的中高档住宅，区位不错，总价也不便宜，起拍价相对市价，也确实有很大的折让，显然拿出来宣传的意味更浓厚。总之，投资者只要耐心观察，收集信息，还是能够发现这些拍卖的投资机会。
投资者要记住，拍卖的成交价，并不是你要付出的全部成本。你还需要给拍卖行5%的佣金，此外，办理过户手续承担的税费，也是你需要承担的。你只有算上所有这些成本，才能知道这套物业是否有利可图。
不要担心原业主不配合过户，只要你拍下物业，法院会协调强制执行过户。但有一点要注意，如果物业还有人住在里面，或者原业主户口落在该物业，亦或者拍卖的只是物业的部分产权(比如2/3)， 这些问题处理起来就比较麻烦。我建议，这样的拍卖品，不管物业多好、价格多便宜，都要放弃，不要趟这个浑水。
顺便说一下，房屋拍卖其实不需要内幕消息。按照有关规定，法院必须委托拍卖行进行拍卖，拍卖行则必须在媒体刊登广告才能进行拍卖，有时候拍卖行确实不希望你看到信息，但是它还是必须要刊登信息，也许就在某张报纸的角落里面。
[小经验]
我的个人小经验在此全盘托出。每到星期天，我都会打开南京几张主流纸媒，特别是现代某报，仔细翻阅。实际上不是看新闻，而是查找拍卖行的拍卖公告。南京的拍卖行有不成文的规矩，星期天是集中打拍卖广告的时段，而且都是众多商家集合在一起的分类广告，从中你可以发现不少有价值的信息。
“长短结合”投资法
“长短结合”是资金充裕的投资者最理想的投资方式。简单地说，就是“短期套利+长期持有”，短期买卖有利可图的投资性物业，长期持有最优质的物业资源。这个方式最符合人性，也是我最推崇的物业投资方式一男人总希望， 有相伴终身的好女人，也有那些激情的时光。
实际上，在证券市场上，大部分投资家也是这么做的。比如雪球网友们最推崇的巴菲特，就是“短期套利+长期持有”的典范。在他的投资生涯里，值得长期投资的标的并不多，大家耳熟能详的喜诗糖果、华盛顿邮报、可口可乐....屈指可数。而大部分公司他也只是短期套利，比如中国石油、房地美，但这些短期套利在特定的时期内，让他收获颇丰。
我在之前的篇章已经提到过，优质的房产资源值得长期投资。比如市中心的品牌口碑物业，拥有不可复制的自然景观或人文资源的别墅物业，代表未来住宅发展方向的有技术附加值的品牌物业、名校本部学区房物业，这些物业都是值得长期持有的。
短期套利的房产是那些不一定要长期持有的物业，投资者可以在持有优质资源的同时，通过短期套利来获取现金流，实现财富增值。
