小北读财报：房地产行业成了投资“红线”？鲁商发展未来怎么看？
后台有粉丝留言称让我研究一下鲁商发展，想来好久没看医美板块了，同时借着鲁商的地产概念便一起来看一下。
鲁商发展在近两个月处于一个明显的下跌趋势中，虽然我不太会看技术面，但可以看到，企业的动态市盈率已由今年最高点50倍下降至30倍，PE(TTM)则处于低估区间，为16.8。
不得不说，这个估值变动其实是相当大的，这么说难道是它的二季度业绩出现了问题？同时考虑到房地产管控趋严，以及大盘市场情绪影响，鲁商发展受未来预期影响也很大。
今天我们就带着问题来看一下，鲁商发展当下及未来可能面临的状况。
一、房地产将临下行周期，但底层需求尚存
鲁商仍然是一个房地产公司，这一点从它的存货占比就可以看出来，截至2020年存货中开发成本和开发商品合计占比达到99%以上，而存货占总资产比达到75.88%，可以说公司的资产中就属这些房子最值钱。
那么房地产管控趋严对公司未来影响大吗？
首先我们应该知道，房地产行业管控的长效机制渐次落地，包括“三道红线”、“两个上限”、土地“两集中”，使它的金融属性被逐步削弱，但实际房产刚需属性并没有改变。
不仅是济南（鲁商发展公司所在地），甚至是全国，房地产价格曾经历过一轮显著上涨时期，即2015年-2018年之间，房地产价格几乎翻倍，也因为这段时间的上涨，我们国家才开始了对房地产的管控，但最终落脚到房地产企业，鲁商发展身上，它的房地产销售收入并没有因为价格的大幅波动而出现显著的变化，反而是随着随着供需的变动呈现出每3、4年一轮的周期属性。
那么从这个角度来讲，房地产管控对于企业的影响实际并不大，因为即使未来房价不会出现大幅的增长，企业也会因为需求的增长而开发、销售较多的房地产。
所以，虽然企业现在面临着新一轮的房地产开发周期，但总的来看，鲁商发展现在的存货规模仍处于顶峰，在基本需求之下，企业的房地产销售仍然会再次景气。
除此之外，由于政策的引导，鲁商发展也在积极助推销售去化，去化周期的缩短有利于促进房地产行业的良性循环。
昨天看到有一个朋友说，国家鼓励生三胎不应该利好房地产吗，我觉得这个还有些远，毕竟生多少是一方面，生出来平均二十年再买房，这个时间也是一方面，但现在年轻人买房的市场仍然很大，国家管控房价就想让我们普通人可以买得起房。
二、盈利能力稳步提升，医美业务值得期待
无疑，政策管控叠加房地产周期的下行，使市场对房地产行业丧失信心，近几年整个房地产行业的估值出现了明显的下滑，到现在甚至下降到了7倍左右。
我们无法预测行业估值是不是已经到达了低点，但的确已到达过去十年以来的低点。
而我们要说的是，鲁商发展现在的估值明显高于房地产行业，这是由企业的医美业务以及大健康产业发展带来的。
房地产管控对房地产企业最大的影响是权益乘数有所下降，这对于以权益乘数/加杠杆驱动ROE的企业来说影响很大。
数据显示，截至2020年，鲁商发展的权益乘数已由2016年的16.68下降至9.44，资产负债率大于下降了近5个百分点。
但在此基础上，鲁商发展仍然使ROE维持了稳定的增长，一方面是去化周期缩短使总资产周转率有所增长，另一方面则是企业经营盈利能力有所增长。
谁说靠房地产不可以赚钱？
谁说鲁商的医美不行？站出来讲讲···
目前，鲁商发展覆盖了医美两项业务，包括上游原材料透明质酸生产及下游化妆品和护肤品生产，均维持了稳定持续增长。
截至2020年，合计贡献净利占公司总净利润的10%左右，高于医美业务收入占比整整一倍。
如果看向企业竞争力的话，我们认为鲁商发展的这两块业务实际均有较强的实力，因为这两项业务均是收购来的，目前化妆品领域已形成较成熟的产品矩阵，包括“颐莲”、“瑷尓博士”、“善颜”等，在功能性化妆品日益兴起的趋势下，这块业务仍然有很大想象空间；
以及透明质酸生产企业焦点生物作为国内第二大生产商，食品级和化妆品级透明质酸产能已达到420 吨/年，有望逐步释放业绩···
