前不久，国家统计局公布了2021年一季度宏观经济报告，就在报告发布两个小时后，吴晓波老师连线任泽平，就房价、股市和2021的未来等进行了深入对话。
其中关于房价走势，任泽平认为，在“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的框架下，房地产未来将走向“分化”的格局。人口从低能级城市包括农村和三四线城市，往都市圈和城市群流入。不仅是过去这两年，未来10年、20年，大家就会看到这种分化。吴晓波老师认同了这一观点，同时也表示，未来这种分化现象会越来越严重，年轻人会向超级城市或者一个大型城市圈聚集，然后大城市会产生一个巨大的虹吸现象。
其实不难看出，对于未来国内房价走势的研判，专家学者们的观点正趋于一致。在“房住不炒”的大背景下，房子买到就赚到、房价动辄翻倍的时代已经一去不返了。对于很多城市而言，那些借由高杠杆击鼓传花的投机游戏也终将会覆灭。未来房价将大概率走上“分化”之路。
以下为对话节选：
吴晓波：在刚刚公布的一季度数据报告中，关于房地产有三个数据，我给大家先念一下。
房地产开发投资同比增长25.6%，全国商品房销售面积同比增长63.8%，商品房的销售额同比增长88.5%，就是销售额增长最快，说明房价还在涨。
我近期还观察到一个现象，现在大型城市的那些所谓豪宅或者酒店式公寓，最近涨得非常快。有一个数据，2020年全中国1000万以上单价的房子一共是卖掉了3万套，算一下大概四五千亿，这3万套中，北上广深占到2万套，2万套中的上海占了1万套。
那么这就面临一个问题，货币在不断地超发，房地产的投资也在不断地增加，你怎么看房价？
任泽平：我觉得是这样对于房地产还有房价，未来大家就记住一个词叫“分化”。
大家知道，我是在房地产领域提出过一个分析框架，叫：“房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
放在这样的框架下来讲来看当前以及未来中国的房地产市场，这些现象我觉得是不稀奇的。
其实城镇化分为两个阶段，第一个是人口从农村到城市，一二三四五六线城市人口普涨，所以房价也是普涨。但是当城镇化率在到达60%左右或者60%以上以后，那么基本就处于一个分化的格局。
人口从低能级城市包括农村和三四线城市，往都市圈和城市群流入。所以，不仅是过去这两年，未来10年、20年，大家就会看到这种分化，这在美国、日本都发生过。
吴晓波：我记得在2013年、2014年当年做过一个调研，在江苏地区，比如说无锡、苏州、常州它的房价在涨，边上有个地级市叫做镇江，镇江连续11年，人口是净流出的，所以它的房价是停滞的。
因此，这个分化其实在六七年前就已经发生了，按刚才泽平老师讲的，未来这种分化景象会越来越严重，年轻人会向超级城市或者一个大型城市圈聚集，然后大城市会产生一个巨大的虹吸现象。
一些城市如果它的产业经济不健康，没有很好的社会保障制度，没有很好的创业氛围，或者房价还处在一个比较高的情况下，那就会倒逼年轻人流出。
