2021中国房地产TOP500测评成果发布会今日举行。恒大集团副总裁、首席经济学家，恒大经济研究院院长任泽平出席并演讲。
任泽平表示，中国经济已经恢复到正常水平，但对流动性不能有过高的预期。
他谈到，中国在抗击疫情和恢复生产方面走在全球的前面，正开始逐步做出政策调整，比如货币政策的正常化，开始更多的调节收入分配的问题，强调高质量发展。“所有的政策都是时代造就的，每一个政策都有时代的烙印，好像我们每个人的成功一样，到最后都是时代的”。
他还认为，我国近几年宏观调控的水平越来越高，越来越成熟。“不会急转的，不会像以前大家感受到宏观调控的政策明显的收和放，这个紧和松，这次宏观调控包括货币政策可能是相对温和的”。
谈到房地产行业的问题，任泽平认为，制度是基础，并非简单建一些租赁房就可以解决问题。他建议要施行“人地挂钩”政策——人口流入多的地方，就要加大供地。“现在部分城市高房价，而三四线城市高库存，根本原因就是人地分离”，“人在源源不断向都市圈和城市群迁移，就要把指标配过来”。
以下为演讲实录：
尊敬的各位来宾，女士们先生们，一年之季在于春，和大家交流一下对未来中国经济政策和市场的一些看法。
大家知道在2014年下半年，我当时提出5000点不是梦，2015年提出一线房价翻一倍，17年提出新周期，2020年提出新基建，这段时间我一直在呼吁放开生育，后面我会讲人口的问题，走到今天可能是未来的任务之一。
在今年初提出要契合流动拐点，产生了比较大的争议，这段时间市场出现一定程度的调整，给大家讲两个问题，一个是当前的经济形势，第二是中国人口的未来形势，人口形势跟每个人息息相关，跟房地产行业息息相关。
谈一下现在的经济形势，其实并不复杂，中国在抗击疫情已经恢复生产方面走在全球前面，展现了我们巨大的体制优势和经济韧性，去年把疫情控制之后，中国经济在快速增长，一季度是2.8，二季度3.2，年底恢复到4.5，今年我们知道增速是30%，很大一部分原因跟基数有关，但是客观讲中国经济已经恢复到正常水平，这次两会工作报告设定今年是6%以上，其实6%以上在今年是非常容易完成的，学界普遍预计今年是9%到10%，一说9%到10%很多人很惊讶，中国多少年没有见过两位数的增长，自从08年经济危机，07年增长是14%，一路从高速到高质量，2019年中国经济增速是6.1%，去年是2%左右，今年由于经济恢复可能是在6%以上，正常应该是9%到10%这么一个概念，
1月分上旬随着疫苗的普及，美国欧洲疫情都出现了拐点，包括一度反复的日本拐点也开始出现，比较乐观的意义上，因为这个需要科学家的计算，大致可能在今年2季度晚一点，或者3季度全球疫情进入尾声，这是科学家的预测，我只是转述。
中国经济在全球这么大的疫情百年不遇，恢复是非常好的，6.5%是什么概念？中国经济已经恢复到了正常的增长，未来就是5%到6%的增速，2014年当时讲未来20年中国经济年均增长5%左右，我原来在国研中心的时候，当时我的团队也有人说中国未来高增长，增长8%，当时我们提出中国的增速范围，后来我提出了一些观点。未来20年中国经济发展增速，新的增长可能在5%左右，所以5%到6%，说明中国经济已经恢复正常了。
我们来看生产，宏观经济我搞了20多年，其实并不复杂，最简单的三驾马车，消费支出，还有供给和需求，从生产角度，中国经济生产恢复的非常快，从去年5月份，因为经济恢复，生产恢复的比较快，所以去年5月份我们货币增长进入正常化，去年底今年初开始结构性收紧，从地方性债务，到银行，包括房地产，三条红线集中管理等等，所以大家可以看到最近这几个月中国的广义流动性拐点出现，这是为什么这段时间股债市场都出现了调整，所有的资产价格，归根到底都是通胀的问题，现在最基本的常识就是大河流水，水多了自然就涨，水少了水位就下降了。
去年5月份以后，去年下半年，包括今年，中国的工业生产都恢复到正常水平，尤其我们的投资，去年新基建，新重大工程，支撑了我们的发展，商品房去年销售还是不错的，去年局部热点城市也出现了房价的异动，所以开发商包括大家加速归盘，去年整个流动性相对比较宽松，但是今年可能对流动性的层面不能有过高的预期，其实任何的政策，因为我原来在宏观经济部，主要研究财政政策货币政策，等等公共政策，所有的政策其实都是干什么的？都是随着经济形势而调整的，我们讲相机抉择，或者逆周期调整，这是很正常的。
为什么中国经济恢复相对比较好呢，一个是投资，另外一个是出口，从去年下半年以来，在全球经济都不好的背景下，中国出口实现了2位数的增长，为什么？主要是因为中国恢复了以后，对其他国家的作用，比如电子产品，居家办公的产品，都是高达30%-50%的出口，还有一类出口是防疫物资，中国的口罩防护服洗手液，包括呼吸机，都是50%到100%的出口，世界上85%的口罩是中国生产的，为什么中国可以打赢这场疫情的战争，除了强大的体制优势之外，还有中国是世界制造业的中心，所以当我的同班同学在工信部工作，在去年大家还在过节的时候，大年初二已经上班了，要开工恢复生产，这是国家的政策，跟我们的体制和文化有关，在去年世界上讨论一个问题，中国疫情这么成功，我们套用中国的办法不就完了吗，实际上套用不了，因为文化不一样。
问题来了，我这里给大家讲一个，就是全球这一轮，中国经济抗击疫情在先，经济复苏在先，后面随着美国欧洲的疫情的拐点出现，大家最近看到美国经济也开始恢复，但是这一轮复苏有一个什么特点？大家在新闻看到一个词，叫K形复苏，很多朋友问我们听说过U形复苏，V形复苏，什么叫K形复苏，所谓的K形复苏就是表面上经济复苏了，但是只是少数人的狂奔，但是大部分人是下降的，在经济总量复苏的背景下掩盖了很多结构问题，一部分人改善了，比如他持有资产，但是大部分人可能就业实际收入是下降的，这一轮的复苏是消费低迷，为什么呈现K形复苏，这是全球大家讨论最多的，原因是过多对货币的依赖，因为并不是每个人都持有资产，严格来讲持有股票房子资产的人可能还是少数。
所以这种复苏跟很多人没有关系，资产价格的上涨通胀上涨导致很多人弱化了，看这次两会提到了调节收入分配，包括共同富裕的重要性，中国有一个好消息，中国在全球率先推动货币政策的调整，当时很多人在向往多大的A股流失的时候，当时我非常理性向市场讲通胀预期会遇到拐点，所以这是这么一个情况。
这就是我们现在总的来说经济形势在过去这一年，中国在抗击疫情和恢复生产方面走在全球的前面，但是我们也存在一些问题，面临这些问题，我们开始做一个政策的调整，比如货币政策的正常化，开始更多的调节收入分配的问题，包括所谓的扩张，更多强调高质量发展，都跟这个背景有关，所有的政策都是时代造就的，每一个政策都有时代的烙印，好像我们每个人的成功一样，到最后都是时代的。
最近我们的广义货币增速没有像去年那么高，增速有所放缓，但是两会也讲了，我的意见是为了避免经济的大起大落，我们这几年宏观调控的水平越来越高，越来越成熟。所以不会急转的，不会像以前大家感受到宏观调控的政策明显的收和放，这个紧和松，这次宏观调控包括货币政策可能是相对温和的。
给大家解读一下2021年刚刚结束的两会传达的一些重要的政策信号，仅代表我个人的看法供大家参考，这次两会有几个要点，大家可能还要相对重视。
第一个是对于目标，对于今年的增长目标，强调高质量发展，没有把目标定的过高，其实今年把目标增速定到7以上8以上都可以完成，严格讲从统计的角度还相对有余力，因为去年增速全年只有2.3，为什么定在6，而不是7以上8以上，是为了想在今年把主要的精力放在推动中国经济高质量发展，推动新旧动能的转化，推动创新上，这是第一个。
第二个今年的财政扩张力度可能有所下滑，去年发了很多专项债，抗疫国债，今年有所收缩，财政的扩张力度可能今年是有所放缓。
第三个货币政策，就是我讲的要回归正常，去年是松，今年现在谈不上紧，叫中性适度，恢复到不松不紧的这样一个货币金融环境里面。
第三是扩大内需扩大消费，还有发力新基建，这是我在去年一直呼吁的事，还有就是今年推进重点领域改革，大家留意昨天我们财政工作会议讲到这个话题，叫强化反垄断和防止资本的无序扩张，还有一个推动注册制改革，在今年或者明年，注册制在各个板全面推开。就是以后上市的门槛降低了，这是监管重心的后移，更加强调信息披露和严惩重罚，包括退市制度，这个对资本市场是一个重大的改变，未来资本市场会越来越多的好公司来到资本市场，不好的公司会大幅度降低，这是为什么19年以来，尤其去年出现资本市场严重分化，跟我们的制度改革有关。那些小的没有业绩的，跌的一塌糊涂，过去两年大家拥抱资本年和轻资产，跟我们的资本市场改革有很大的关系，过去我当券商研究所所长，在15年拿过大满贯，当时说实话市场14、15年是炒新炒小，但是这一轮不存在这个概念了，因为注册制，上市平台降低，大量的公司可以上市，所以壳价值大幅度降低，以前价值几十个亿，现在几个亿，你来还不一定愿意见，还有越来越注重价值投资的回归，都跟我们的制度改革有关系。
其实房地产一样，我们是在去年出了一本书，叫全球房地产，把我们过去十年对美国、德国、日本、新加坡、香港、英国等等代表性经济的住房制度，以及跟市场的关系做了一个梳理，市场决定制度，那时候我们认认真真把这个做了一个严谨的书，可以推荐大家阅读，我相信大家看了之后，对中国房地产的问题以及出路答案其实非常清楚，讲到这里比如这次又提出了要解决好住房问题，要搞租赁，其实我跟大家讲，中国每隔一两年都会出一个新政策，但是不解决问题，中国其实搞租赁不是不可以，但是中国人制度的基因我们过去20年并没有出大的变革，经济学的人知道经济学有一个科叫制度经济学，有一个著名的词叫制度依赖，现在通俗地讲是制度有强大的惯性和反哺，中国的住房制度就是这样的，小修小补根本改变不了方向，这只代表我个人的看法。
中国房地产如果要解决根本问题，要放眼全球，把所有的住房制度，因为98年房改，中国香港土地批注制度预算制度都在香港，你有制度，就有今天的市场，如果说你要改变现在这样一个趋势，或者是制度的依赖，那有必要改变它的基因，就是它的制度。比如说德国有德国的制度，就有了德国的住房市场，德国的制度是什么？就是以租赁为主，土地租赁，在德国60%的人是租房，德国有一套的住房租赁的法案，比如房东不能随意涨价，德国租赁价格有严格的控制等等一套的法律，不是简单的建了租赁房就可以解决。
包括新加坡有一套覆盖人群的组屋制，这是要做详细的研究的，当然新加坡德国在发展租赁方面非常成功，但也有失败的，美国和日本在住房的保障方面，包括市场方面，都谈不上成功，甚至付出沉重的代价，爆发了经济危机，我们把教训当经验，中国的住房制度改革走到今天是有进步的，我这几年一直呼吁，其实解决中国的住房制度改革长效机制就是八个字，世界上百年的住房制度的发展，我们城镇化率60多，中国城镇化还有20年，所以历史还留给我们20年的时间窗口，让我们把住房制度进行完善和改革。哪八个字？叫人地挂钩和金融领域，什么叫人地挂钩，房地产长期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，金融是饭碗，人口流动的地方你给他供地，人口源源不断流入不给他供地，这就是深圳杭州不断上演的故事。别的地方人都跑了，但是你要是振兴它开发它，土地指标向它倾斜，就一定会做好，中国现在高房价，三四线高库存，根本原因就是人地分离，一点不复杂，经济学来看是最普通不过的常识，土地指标是服务于人的，社保土地等等，是服务于人的。人在源源不断向都市圈和城市群迁移，把指标配过来。
过去20年，我觉得房地产最根本的就是人地脱钩，要解决就是人地挂钩，这还有一个认识的问题，好消息是经过几年的呼吁，大家越来越认识到不可能均衡发展，产业也好人也好，是集聚的，所以十四五规划包括这次两会提出未来重点发展就是城市群都市圈，可能很多没有研究过，以前国土规划有一个词反复出现，叫区域均衡化，重点发展小城镇，控制大城市，这句话消失了，这就是我们认识改善了。当我们的认识开始尊重客观规律，人口流动的规律的时候，政策就到位了，当然不可能一步到位，有一个过程。第二是金融稳定，这个不展开讲了，这个展开讲比较麻烦。
德国为什么房价控制的好？不仅德国房价控制的好，德国通胀也控制的好，德国是世界上控制通胀最好的发达国家之一，这是为什么在欧盟成立之前，整个欧洲把马克作为货币，欧盟成立之后设在德国的法兰克，所以是跟货币有关的，我们能不能把货币利用好，实现人地挂钩，是中国住房制度的根本。其他的都是权宜之计，你发现根本不解决问题，还有扎实做好碳达峰和碳中和的各项工作，什么叫碳达峰，在2035年实现中国碳排放开始下降，达到峰值开始下降，碳中和通过植物造林我们把碳排放可以吸收掉，碳中和是这样的概念。
这是经济形势，简单讲一下我最近呼吁的这个放开生育，很多朋友问我是一个经济学家，为什么最近呼吁放开生育，过几天是中国发展高层论坛，我被受邀去呼吁放开生育，2020年十四五规划，包括这次两会也是一个热点话题，优化生育政策，增强生育政策的包容性，这次政府报告也提到了生育问题，为什么生育问题老龄化问题这么受关注？
我给大家讲一个简单的事实，大家先记住一个数据开始，什么数据？就是中国的婴儿潮是62到76年出生的这批人，62到76年出生的这批人是中国的婴儿潮，也是中国人口红利的来源，后来人口红利下降，中国人口曲线基本是这样的情况，62到75年出生的这批人，经济增长和经济结构高增长，包括房子，62到76年出生的人，90年代二三十岁，改革开放加入WTO，中国过去房地产黄金一二十年，从一批人生子买房，为什么最近大户型卖的好，就是因为这批人要换房。人是经济增长的根源，人是购房的力量，投机需求也要建立在刚性的基础上。62到76年出生的人是中国的主流人群，是中国社会各个岗位的中坚力量。
我有一次参加一个银行的活动，都是高净值客户，62到76年做的一个调研，高净值占百分之六七十，现场也可以做一个调研，62到76年是中国的主流人群，62到76年出生的同志请举一下手。现在问题来了，62年出生的人，这批中国的婴儿潮，62年出生的今年多大？59岁，明年退休，为什么这次两会提出要延长退休年龄，为什么要说放开生育，因为时代发展到今天依然有体现。
76年出生的今年多大年龄？44岁，中国主流劳动力是44岁到59岁，为什么工地不好招人，为什么劳动力成本上升了，为什么快递小哥变成快递大哥了，人口变迁，62到76年出生的人是44到59岁，大家往后推5年10年，想一下中国人口老龄化怎么到来？加速到来，我们跟美国日本的人口老龄化不同之处是因为他们没有计划生育，是20年30年慢慢来，中国的老龄化是加速铺面而来，所以应对老龄化，放开生育，都是我们政策的选项，但是问题是什么呢？放开大家也不生了，这是一个很大的问题。
按照联合国统计人口生育是倒V的，有一些人发现，人们得到物质极大满足之后反而不愿意生了，这是为什么发达国家生育低的原因，16年全面放开二胎之后当年攀升了，后来17、18年连年下降，19年再度下降，到了20年大幅度下降，我们的生育率开始大幅度下降，因为有生育能力的主流人群大幅度下降。
第二生育成本也上升了，生得起，养不起，社会保障体系要建立起来，还有一个重要的原因，大家观念变了，最近发现50到60是一代，70到80是一代，90后00后是一代，70后到80后是转型的一代，他们强调奋斗节俭家庭观念，90后是更强调独立自由享受，不结婚不生育，欧美也是这样的，他们是现代人，70后80后来带着60后的影子，90后00后是抖音B站，是这样的文化，跟我们不一样。所以发现结婚率也下降，生育率也下降了，离婚率上升了，晚婚率上升了。还有老龄化，中国老龄化在加速到来。
根据我们的预算，大约到2033年左右，中国超级老龄化社会，20%，65岁以上，到2060年三分之一是老人，日本就是这样的，日本开出租车的是70岁的老人，只要可以拿出健康证可以正常上班，人在不断向都市圈流入，东京大阪名古屋，老人在三四线，所以大家看日本鬼片很盛行。我们跟欧美国家一样，中国的人均GDP是一万，美国是六万，日本是五万。如果我们不改变，我们不做改变，不调整，那么中国人口在十四五时期陷入负增长，再过80年中国人口降到8亿。大家发现印度人口不断膨胀，全球人口结构发生巨大的变动，欧洲已经受到了冲击了，人口问题会影响经济增长，影响我们的储蓄，影响社会活力。
最后我想讲的是政策，我估计可能后面会做调整，怎么调整呢？也是我们呼吁的全面放开生育，实在不行先放开三胎，加快构建生育支持体系，比如女性就业的保障，加大托育服务，教育医疗，社保的支出，建立老年友好城市社会，这是最近在呼吁的。所以大家保重好身体，我估计十四五会放开生育，再过十五五可能我们就鼓励生育了，到时候三胎也放开了，四胎五胎国家会给你奖励，像俄罗斯一样，授予国家英雄母亲的称号。谢谢。
