DCF法在理论上是相对完美的,但在中国的应用中存在局限。
实践中,贴现率通常由无风险利率与风险溢价之和构成。在中国，因为利率管制而不存在市场化的利率形成机制,因而无风险利率的选择成为估值中首先面对的问题。
由于高储蓄率传统的存在,在中国长期执行低真实利率的政策成为可能。很多中国评估师以名义一年定期存款利率作为无风险利率。在长期通胀预期下,这一利率明显是低估的。
在中国的评估实践中,DCF法通常用于对某项盈利性资产进行评估,尔后将各项资产评估价值加总得到企业价值,本质上仍然是基于资产的估值方法。由于历史文化原因,中国企业中普遍存在闲置资产的现象,如土地储备、未投入使用的房屋建筑闲置的机器设备等。这些非生产性的资产对企业的盈利能力没有贡献，而且流动性差。
“Garbage in, garbage out" (垃圾人,垃圾出)。现金流预测与贴现率假设的质量对DCF法是十分重要的。困难在于,对现金流与贴现率的预测是很主观的。资产评估师们也常常通过调整现金流与贴现率的数值来人为调整对企业的估值,以满足那些向他们付费的客户的意愿。
