马光远：未来5年，该尽快卖房还是咬牙买房？
在过去的几年里，房地产市场给人们灌输了“买房必升值”的观念。房地产投资带来的利好，持续吸引着购房者纷纷涌入房地产市场，导致很多人一有闲钱就会不自觉地投资房地产。一些不着边际的炒房客甚至提出“6套房以下皆是刚需”的荒谬说法。然而，随着国家对房地产市场的强力调控，房价也告别了过去高速增长。“三条红线”就像紧箍咒，紧紧地箍在了“三高”房地产企业的头上。越来越多的房地产企业感到房地产金融色彩正在消退，逐渐回归制造业。
据媒体统计，截至2021年7月，全国房地产市场累计调控次数已超过320次，国家各部门直接下发调控政策46项。在这方面，一些有购房计划的家庭也开始纠结。如果现在买房，很可能会成为高房价的“接盘者”。但对于那些拥有多套房子的人来说，他们则担心如果不及时“卖”出去，将来可能会面临“卖不掉也租不出去”的风险。房地产似乎陷入了另一个奇怪的循环：一些地区的房价在上涨，而另一些地区的房价在下跌。在这种不确定的情况下，似乎也没有规律可循。那在未来的5年里，到底是应该“尽快卖掉房子”还是“咬紧牙关买房”呢？
事实上，经济学家马光远早就为这个问题“给出了答案”。他提到：未来5年，中国的城镇化将进入分化时代。几个大都市圈将深度融合，都市圈和一部分大城市的房价将继续上涨，甚至翻倍。换句话说，房地产的“好日子”还没有结束。
此外，马光远还认为，未来楼市会有3个20%，即20%的城市、20%的房地产企业和20%的房楼盘。换句话说，在未来的房地产市场，只有20%的城市房地产会继续繁荣和发展，20%的房地产企业会继续创收，20%楼盘会继续受欢迎，剩下的80%将进入正常轨道，逐步回归合理化和正常化。
事实上，这种观点与房地产市场的分化如出一辙。从直观上可以看出，房价实际上已经陷入了“涨不高，降不低”的僵局。一方面，中国有近10万家房地产企业，对于人口基数大的城市仍然可以支撑。对于那些只有数十万或数百万人口的城市来说，竞争程度完全可以预测；另一方面，土地成本、建筑安装成本和营销成本等，在房地产开发中占了很大一部分费用。房地产企业要想盈利，房价只能越来越高。走资本运营的侧门又容易受到监管机构的监视。由此可见，目前的房价形势可以说是“被拿捏”的局面。
过去，马云对房地产说过一句名言：未来房价如葱。当然，这并不是他的本意。马云想表达的是，现在买房已经不是最好的时机了，在马云写给员工的一封内部信中提到，如果时间回到90年代，买房是一个很好的出路，哪怕借钱买房子都可以实现财富自由。但是现在到处都是高楼大厦，房子不再稀缺，房子的投资价值自然会消退。房价如葱，其实是对房地产走势的判断，即房子是朝着“不具备”投资的方向发展，但这对于购房者来说仍很遥远，毕竟房价很难下跌。
在过去的20年里，中国的平均房价整体上涨了500%，在很多二三线城市上涨了10倍，在一线城市上涨了几十倍。随着炒房客数量的增加，我国住房空置率也在进一步上升。根据西南财经大学发布的数据，2017年我国住房空置率为22.6%，空置房屋数量约为6500万套。结合近三年的销售面积，空置房屋总数量很可能超过1亿套。
除了炒房客，许多家庭也拥有多套套房。根据央行2020年4月发布的城镇家庭负债统计报告，我国城镇家庭住房拥有率为96.0%，一套住房占比为58.4%，两套住房占比为31.0%，拥有三套或三套以上住房的家庭比例为10.5%。根据国家统计局公布的数据，2020年我国城镇人口数量为9.02亿、户均人口2.62人，也就是说，拥有两套房的家庭数量约1.06亿，持有三套及以上住房的家庭数量约3600万户。
