马光远：今年不买房，10年后随便挑还是更买不起？王健林、马光远意见一致
20年前，全国的平均房价在2千元左右，10年前全国的平均房价上涨到5千元左右，如今全国的平均房价已经接近万元大关。按照过去房价的发展趋势，每经历10年，房价就实现了一次翻倍，因此有专家预测，如果按照过去的发展趋势，10年后也就是2030年，房价可能会再次翻倍，接近2万元/平方米。
当然很多人质疑这一观点，过去房价实现翻倍是因为房地产行业正处于兴旺发展的时期，房价涨幅也比较高，如今房地产行业在国家的调控下已经逐渐趋于平稳，即使现在的整体房价依然有上涨的趋势，但是房价涨幅相比过去已经收窄很多。在房价涨幅逐渐收窄的情况下，未来10年，房价实现翻倍的可能性会很小。
现在每年的房价涨幅为多少呢？根据社科院在2020年底发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》中对于2021年的房价作出预测，2021年全国房价涨幅会维持在5%左右。基于社科院往年对于房价的准确预测，对于2021年的房价预测也是比较可信的。并且根据国家统计局公布的4月70城房价数据解读，一线城市房价同比涨幅为5.8%，二线城市房价同比涨幅为4.9%，三线城市房价同比涨幅为3.9%，整体来看，房价同比涨幅为5%左右，基本和社科院预测的房价涨幅一致。
如果未来10年，每年的房价涨幅都维持在5%的话，那么2030年全国的房价均价是多少呢？笔者通过一些简单计算，如果连续10年房价涨幅都维持在5%的话，10年房价涨幅为62%，也就是说2030年的房价均价为1.6万左右。
因此虽然目前房价涨幅已经收窄，房地产行业基本维持比较稳定的发展趋势，短期内房价可能不会有大涨大跌，但是从长期来看，房价依然会有比较大的上涨空间。如果从房价的整体涨幅来看，如果今年不买房，未来10年可能会更加买不起房子。
不过我们也不可忽略一个事实，如今楼市住房过剩已经成为公认的事实，在住房过剩的背景下，住房市场会出现供过于求的现象。并且随着时间的推移，住房过剩的现象会进一步凸显，任何商品只要出现比较严重的过剩，人们购买商品基本上都随便挑，房子也不例外。
结合以上的分析，如果从整体房价的角度来考虑的话，未来10年可能会出现更加买不起房的现象；不过如果从住房过剩的角度来说的话，未来人们买房可能会随便挑。对于购房者而言，今年不买房的话，10年后房子是随便挑还是更加买不起房呢？王健林、马光远意见一致。
首先我们看一下经济学家马光远的观点，马光远有一个著名的3个20%的理论：未来只有20%的开发商能活下来；只有20%城市的房子有投资价值；只有20%的楼盘值得购买。
第一句话告诉我们未来可能会面临很多开发商破产，对于购买期房的购房者而言，在选择开发商的时候一定要十分慎重，尽可能选择口碑比较好，同时资金实力比较强的开发商，避免自己未来遇到延期交房、楼盘烂尾、住房交付质量差等问题
当然从买房的角度来说，我们主要看后两个20%，客观来说后两句话的本质含义就是楼市分化，只不过谈及的分化角度不一样。“只有20%的城市的房子有投资价值”主要告诉我们房价会出现城市间的分化，“只有20%的楼盘值得购买”则告诉我们房价在楼盘之间也会发生分化。
从马光远的观点中我们很容易可以得知，他比较看好大城市的楼市发展潜力，尤其是一线城市以及杭州、南京这样发展潜力比较大的城市，对于那些经济发展比较落后同时人口流出的城市，他认为这类城市的房地产行业没有什么发展潜力。
而楼盘之间的分化主要指的是住房品质的分化，随着住房拥有率以及人均住房面积不断提升，人们基本上不再担心基本的居住问题，开始逐渐追求高品质的居住体验，这就导致品质好的楼盘变得更加受欢迎，而品质不好的楼盘可能会变得无人问津。相信随着房地产行业的发展，未来楼盘之间的分化会变得逐渐明朗，楼市也会进入“品质为王”的时代。
然后看一下房产大佬王健林的观点，王健林在接受采访的时候表达过对于未来房地产行业的看法，他认为未来10年，一二线城市的楼市还有很大的发展空间，因为现在我们国家的城镇化还在继续，一二线城市依然会有持续的人口流入，而三四线城市因为经济发展相对滞缓，人口也会持续外流，未来房地产行业基本上没有大的发展空间。
房产大佬王健林的观点很明确，房地产行业的发展会在一二线城市和三四线城市之间出现分化。其实这一观点是王健林好几年前的观点，不过放到现在的楼市来看，基本上准确预言了现在的楼市走势。如今一二线城市的楼市依然有很大的发展空间，毕竟这些城市的经济比较发达，同时持续的人口流入也给楼市发展带来了很大支撑；而三四线城市虽然在前几年经历了一波房价上涨，但是如今三四线城市的楼市已经回归理性，在没有人口支撑和经济支撑的背景下，三四线城市的楼市发展基本已经没有支撑。
