马光远：此次疫情，对房价有何影响？接下来的房价该何去何从？
中国经济跟房地产关系太紧密，房地产连接着五六十个实体经济，房地产在这个时候是不能出问题，国家不允许房价大跌，大家好，我是马光远，欢迎收看我们的关于科技经济，在疫情向全球蔓延的过程中，大家最担心的问题自己手中的钱怎么样保全自己的资产配置，怎么样保值增值，有钱人也担心，没钱人也担心。
所以今天我们就围绕大家的担心，先谈一下房价问题，中国老百姓的财富配置里边80%以上都是房子，前一段时间有一个网友就问我说，全世界有两个最大的泡沫，一个是美国股市，一个是中国房地产，他说美国股市已经崩了，那么下一步是不是意味着中国房价也会大跌，大家可能会看到各种各样的观点，包括认为中国房价会大跌，当然也有观点认为疫情不会改变中国房价的走势，房价还会继续往上涨等等，究竟怎么来看？
那么在前一段时间呢国家统计局也公布了官方的房地产的数据，应该说房地产投资那么1~2月份下滑了16个百分点，从1998年到现在为止，可以说是最差的一个数，也就是说疫情对整个房地产开发投资的影响显然非常大。那么再从销售去看的话，无论是销售额还是销售的面积基本下降了接近40%，这个数据也是比较糟糕的。也可以说在房地产过去20多年的历史上，如果我们对比每一次遇到的冲击的话，这一次对房地产本身数据的冲击也是比较大。
尽管疫情爆发以后，其实很多城市关闭了售楼处，也就是房地产交易本身在很多城市其实是冻结了。那么有一些城市，比如说武汉这些城市肯定是零成交，那么这样的数据本身能不能影响房价下一步走势？就是说我们谈到房地产的时候，大家一定要注意，刚旅游跟餐饮跟物流跟这些行业是不一样的，比如说餐饮这些行业，那么有很多餐饮的春节的行情那是永远回不来的，有些餐馆可能就关了，对吧？
那么旅游收入，比如说每年的春节旅游的收入每年有几千亿，那么这一次肯定就没了归零了。但是房地产它不一样，房地产不一样在什么地方？一个月两个月三个月本身如果没有交易的话，这是特殊原因，那么如果这个特殊原因消除掉以后，需求是不是还在？这是最关键的。
所以我们来讲中国房地产的走势，我觉得大家应该从理性角度，我特别不愿意比如说有人说中国房地产泡沫是全球两个最大的泡沫，我觉得跟美国没法比，为什么没法比？因为它是两种完全不同的价格逻辑，那么疫情的影响主要体现在什么地方？一方面体现一个需求展示供给，因为售楼处关了不交易了，那么需求暂时冻结，需求暂时冻结是不是意味着需求消失？这是两码事，需求会不会消失取决于什么？取决于经济措施，也就是说这次新冠亿情究竟对中国经济影响有多大，比如说有些人认为需求只是暂时停止，没有消失，这个观点我也不同意。
为什么？因为有些人以前是有钱买房子的，但是由于疫情本身他的企业倒了，他的工作没了，他的收入没了以后，他就没能力去买房子，所以我认为舆情对整个房子的需求还是有影响，那么影响有多大？中国经济取决于这次疫情本身，它持续的程度持续不仅仅指的是中国的疫情，还包括全球全球的疫情本身对中国经济都是有影响的。
第二个供给来讲肯定是少了。二手房当然一直在，但是新房本身由于开发投资就是停工了，很多企业那么停工以后供应会减少。所以从这两个角度来讲的话，我们现在有一个基本判断，中国的最危险阶段肯定过了，中国现在是需要是把现有的存量消灭掉，也就是说已经到了一个收尾的阶段，然后慢慢地恢复经济社会的秩序。那么在这个过程中，房地产本身也会慢慢的恢复。
那么这种回复我们现在来看的话，其实比大家想象的要好，你比如说现在深圳也好，成都也好，北京也好，其实大家如果你真的去关注房地产市场的话，你会发现市场比你想象的要好很多，所以大家千万不要被一些观点所误导。我这么多年在研究房地产的时候，我告诫过很多老百姓，千万看观点的时候要选择，你看不能随便看数据，也不能随便去看一个专家怎么讲，你如果真的要了解房价的话，你最好去问中介，那中介是最诚实的，比如说你把你的电话留给中介，那么中介可能每天会给你打电话，他打电话的频率，他给你推销房子的，你只要跟他连续一个月基本上能够搞清楚房价真实的走势怎么样，所以这段时间其实大家去看的话，如果你认真去看，需求慢慢的再回来，这是我的一个判断。当然不管有没有疫情，中国房地产经过20年的发展以后，已经进入到一个新的周期，这个周期跟过去不一样。
我在去年年底的时候，我不断的强调一个观点，就是防止作为最好投资品的时代已经结束，房价普涨的历史已经结束，房价大涨的历史已经结束，那么除了中国少数的一些好城市，一些好房子，一些大的开发商做的一些高品质房子，大量的房子其实已经没有太大的投资价值，基本面不会因为疫情而改变北京的房子，大家如果关注我前几年的判断，你会发现我从2018年就讲北京房子已经阶段性的涨到高位了，那个时候有很多专家还在鼓励大家没北京房子，我说暂时工艺也不能投资，为什么高了？
那么在过去两年北京房价其实进行了实质性的调整，我在2019年年底，我在北京房地产的一个基本判断，就是2020年会反弹，为什么？基本上调整到位，过去两年积压的需求慢慢的又会释放，房价又会慢慢往上走，这是没有办法的，北京房价高不高？当然高。但是北京有没有需求很大，你看那么这个矛盾决定了你去痛恨，没有任何用，所以我认为像北京、深圳这些一线的城市本身疫情对这些城市本身的影响不大，为什么？需求在需求在大家仍然需要房子，而且大城市对人口的吸引力仍然在增加，所以我认为这类城市本身不会因为意向而改变。
但是有一些比如说量比较大的城市本身比较糟糕的，比如说这次疫情，其实对整个中国的城市本身也有一个分类，有一个体检，比如说哪些应对比较好的，证明什么样的城市本身的水平比较高，应对比较差的大家也看到了对吧？那么这样的话在下一步整个城市的魅力指数里边，根据魅力指数房价也会分成36956线的小县城等等，房价已经涨到历史高位，那历史高位我讲的历史高位历史高位什么意思？以后在你看得见的将来不可能的，那么这些地方如果你要去投资房子，基本没有任何意义。
那么在疫情冲击中国经济的情况下，我们看到有一些城市也在放松，那么现在目前来讲的话，全国有60多个城市差不多出台了70多项微调的政策，有人说是不是会特别放松，我可以肯定的告诉大家，彻底放松的概率不大，为什么？因为房住不炒是一个长期的主旋律，但是一定会调整。
为什么会调整？一个是疫情的影响，另一个是过去调整有点过瘾。比如说有些自助性的需求也在对打击疾病有一些城市本身明明是大家有正常的需求，也属于限购的范畴，那么这样的话会调整去年中央经济工作会议的时候，特别强调要因城施策，更加强调因城施策是什么，就是说每个城市根据自己的情况然后来制定，但是大家记住房租不少，主旋律不会改变，不会改变，那么这意味着什么？有一些城市本身如果调控过来的话，他会放松。
所以这一次6060多个城市，70多项调控政策里边，其实中央意义的并不多，只有两个城市，一个是河南的驻马店，那一下子是把首付什么都放开了，让大家感觉到这个城市是不是所有的调控都不在了，是不是会违背房租不少的原则，最后被叫停。
还有广州商住房这一块，大家认为广州这个城市作为一线城市是比较敏感的，所以也被叫停，剩下的都没有，这说明什么？说明今年在疫情的冲击下边，为了问中国经济，房地产必须做房地产网的一个关键，就是对过去过于严厉的调控政策进行放松。其实在这次救经济的过程中，房地产也属于救的，不违背我们讲的住不炒的一个基本原则，中国房价这一轮因为疫情的冲击会大跌，这是我认为第一不懂房地产，因为我们的需求还在。
那么第二个是不懂中国经济，中国经济跟房地产关系太紧密，房地产连接着五六十个实体经济，我们的家电，我们的家装，我们有很多的行业都跟房地产有很大的关系，房地产在这个时候是不能出问题，国家不允许房价大跌，我在去年年底的时候特别提醒一线和热点城市的房价今年要反弹，那么这次疫情本身只是让这种反弹可能会滞后，但是不会缺席，今年这种反弹本身应该说没有太大的悬念，所以有人问我说深圳你的房子要不要买？
我说你要住的话现在就可以，那么你要投资的话再等等疫情明朗话，对全球经济的整个影响究竟会到多大程度，明朗化以后再可以出手，但是大家一定千万要记住，没有永远上涨的价格，没有永远上涨的房子，千万要记住像过去那种历史性的上涨的房价基本已经结束了，投资房地产一定要观察，一定要关注，一定要去研究，不是说像过去一样，你没有智商，没有任何东西只要有钱买房子就能赚，这个时代基本上结束了，所以我认为房地产的大势不会改变，疫情本身对房地产的大的走势的影响，除非中国经济受到毁灭性的打击。
但是目前为止我们认为我们可以评估差不多应该说不会出现这样的情况，所以我们正常来讲的话不会有太大的问题，买房子的过程中房贷的一个转换问题，包括你要选择一个固定利率，还是选择一个浮动利率，我曾经写文章，我说你不要焦虑，为什么不要焦虑？
因为我觉得差不多选择固定利率的话，你等于什么利率锁定，但是你也有一个风险，如果未来的利率空间往下走的话，那么你付出的利率可能比别人要高，现在有很多人说中国的利率下降的，长期来看就是下降的，那么旅游在哪里？跟美国比，跟欧美比，中国的利率空间很高，但是我认为这不可比，不可比在什么地方？说中国的利率如果下降的和美国欧洲那样的水平，我可以负责任的告诉大家，中国所有的银行都在告诉大家，这是毫无疑问的，所以不可能。
第二个，我们关注这么多年的利率，其实利率的长期趋势是很难预测，从来没有说直线，比如说往下走或者往上走，没有2~3年的时间内你能够预测对已经不容易，比如说假定你选择了浮动利率，但是来一个通胀利率往上走，那么你付出的利率成本比较高，所以很多人很纠结说我究竟选固定还是不固定，焦虑的原因是什么？
就想占银行的便宜，但是我想告诉大家银行的现在不好干，你看银行如果让你占便宜的话，就不会给你选择权，就不会让你去纠结，让你纠结就是你干不了。所以我觉得如果你选任何一个你就潇洒一点，你选择固定的就不要看它利率怎么变，那么你选择浮动的话，如果利率往上走，你也要无怨无悔，但是总体我觉得差不多，真的差不多。
如果说你现在还在纠结的话也不着急，等到8月30号前，我相信到8月30号的时候，全球疫情基本就差不多了，那个时候金融政策也好，财政政策也好，基本上差不多了，中国经济的基本面也基本差不多了，你再进行选择。
