马光远谈房价：一线和热点城市房价反弹如期到来
“ 3月和4月价格的下滑，除了猪肉价格涨幅下滑是猪周期快要见顶，其他的主要是需求没了，消费大幅度下滑导致的。比如，非食品中，是因为国际油价大幅度下滑等导致的。一旦需求恢复，油价回归到这场价格水平，物价的大趋势仍然是上涨。这个统计数据的最大价值和意义不在于看具体数据，比如，某个城市具体涨了多少。而是看趋势，就这个数据预示的趋势而言，历史经验而言，还是比较靠谱的。”
作者系盘古智库学术委员、民建中央经济委员会副主任马光远，文章来源于“光远看经济”微信公众号。”
国家统计局公布了4月份的物价数据，4月份CPI同比上涨3.3%，涨幅比3月份下滑了1个百分点。从前四个月的趋势看，1月份5.4%，2月份5.2%，3月份4.3%，4月份3.3%，下滑的趋势比较明显。
那么，这是否意味着通胀距离我们真的远去了？
预判通胀的走势，不仅要看CPI的数据，还要看影响通胀的其他一些至关重要的数据。从CPI本身而言，3月份和4月份CPI同比环比都下降，是不是意味着这就是物价的真实趋势。非也，3月和4月价格的下滑，除了猪肉价格涨幅下滑是猪周期快要见顶，其他的主要是需求没了，消费大幅度下滑导致的。比如，非食品中，是因为国际油价大幅度下滑等导致的。一旦需求恢复，油价回归到这场价格水平，物价的大趋势仍然是上涨。
考察物价趋势的第二个维度，当然是货币政策。4月社融规模新增3.09万亿，同比多增1.4万亿，存量增速升至12%。人民币贷款新增1.62万亿，同比多增7467亿元。M2同比回升1个百分点至11.1%，创2017年4月以来新高。这意味着货币宽松的趋势没有改变。在新冠的冲击下，这轮全球性的货币放水不会亚于2008年全球金融危机时，货币宽松的趋势不变，通胀的预期不会改变。
考察物价趋势的第三个维度，是政府的财政状况。由于新冠的冲击，全国财政收入大幅度下滑，1-3月累计，全国一般公共预算收入45984亿元,同比下降14.3%。其中,中央一般公共预算收入21157亿元,同比下降16.5%;地方一般公共预算本级收入24827亿元,同比下降12.3%。全国税收收入39029亿元,同比下降16.4%;非税收入6955亿元,同比增长0.1%。这种下滑的态势预计还会继续。
从地方一季度的财政收入看，今年一季度各省财政收入出炉，受疫情影响，各地财政收入财政收入大幅下降，仅西藏保持增长，达5.7%。其它地区均为负增长，其中湖北、海南、新疆、重庆、黑龙江超过20%，分别为47.6%、31.8%、23.4%、23.2%、21.70%。再加上，为了刺激经济，高层已经明确表示会发行特别国债，会提高赤字。这些钱哪里来？还得通过印钱来解决。
考察物价的第四个维度，资产价格！我一直在普及一些经济学的基本常识，那就是在全球央行放水的情况下，好城市的好房子没有下降的先例。为了说明这个道理，我可以说是苦口婆心。我在去年年底预判一线城市和部分热点城市的房价会反弹，没有人信，而且不断辱骂我。现在呢？深圳、上海、北京的房价反弹很明显，又得等一些人后悔了才能明白这个道理，但代价确实太大了。
基于以上四个维度，我认为通胀的趋势仍然存在，今年仍然要高度警惕通胀。当然，从PPI看，在新冠的冲击下，经济仍然很疲弱。4月份PPI环下降1.3%，同比下降了3.1%。一方面是经济下滑，一方面是通胀的预期。这就是典型的滞涨的特征啊。我们继续拭目以待。■国家统计局发布的4月份70个大中城市的房价统计数据显示：4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。其中，北京下降0.3%，上海上涨0.6%，广州和深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%，广州持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。
关于70个大中城市房价数据的准确性，我在过去的文章中多次提及。这个统计数据的最大价值和意义不在于看具体数据，比如，某个城市具体涨了多少。而是看趋势，就这个数据预示的趋势而言，历史经验而言，还是比较靠谱的。
比如，一般情况下，如果环比上涨的城市数超过35个，一般都是市场反弹趋势基本确立的信号。4月份70个大中城市新房环比上涨的城市达到50个，而3月份是21个，2月份是38个。
如果说新房受限价等因素的影响的话，那么看二手房，4月份70个大中城市二手房价环比上涨的城市数量为37个，3月份为32个，2月份是14个。
其实，如果中间没有疫情影响，这个趋势在去年年底的时候就已经确立。关于一二线城市已经反弹，房地产市场已经开始复苏的迹象不仅仅体现在70个大中城市的房价数据上：
第一、1-4月份房地产开发投资已经从前两个月下滑16%，前三个月下滑7.7%，到4月份已经收窄到下滑3.3%；房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅也收窄了8.8个百分点。
第三、土地市场回暖。根据相关机构的数据，1-4月50大城市卖地1.22万亿，同比上涨10.3%。 4月份全国热点50城市合计土地出让5044.7亿，土地溢价率也开始上行， 4月一二线城市的的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位。平均溢价率高达15.54%，3月份为12.58%。
3月初，我在参加央视直播节目时，谈及今年的房地产市场，我表达了几个核心观点：
1、在全球受疫情巨大冲击的情况下，央行史无前例的放水，而在货币宽松的情况下，我很少见到大城市的好房子价格下跌的；
2、疫情不会改变中国房地产的逻辑，疫情对房地产需求的影响有限，一线和热点城市的房价今年会反弹，自住需求可以出手了；
3、房地产作为最好投资品的时代结束了，即使各种限制措施放开，房价也不可能再暴涨了，在疫情没有结束的情况下，不建议投资需求出手。
这三个观点，至今没变，而市场的表现也在慢慢印证这些基本的判断和逻辑。4月份，中国的M2同比增速11.1%，创2017年1月以来新高，货币宽松的态势是比较明显的。
但是，很悲哀的是，很多人仍然愿意选择听那些他们愿意听的话，喜欢听说房价要暴跌的话。以致于再一次错过了买房的好机会。这样的完美错过，已经不是第一次了。有人总抨击我，骂我唱多房地产。我无所谓唱多唱空，我在2018年预判一线城市房价要调整，会下跌，难道是唱多？我现在预判四线及以下的房价到了历史天花板，难道是唱多？我说房地产作为最好投资品的时代结束了，难道是唱多？我只是实事求是，根据市场的变化，市场的基本面，说自己的判断，我的判断未必完全正确，但都是出于客观。有人说这一波又是我唱多导致的。拜托，我也希望我有这么大的能耐，你真的太高看我了。
面对趋势，不要一厢情愿，不要先入为主，不要以自己为标杆衡量市场的力量。这几年，在普及经济常识和投资的基本逻辑的过程中，感觉最难的就是怎么说服一个从来没有去过大城市的农民让他相信他们的小县城不是世界上最大的城市。我之前引用过郭德纲的一句极粗俗的话：一个农民发誓一旦他当了皇上，村里的粪得他一个人捡。话粗理端，很多人之所以一再错过财富的机遇，是的确陷入自己的思维出不来。小马过河的故事最主要的不是说自己要去体会水深水浅，而是告诉你，水究竟是深是浅，取决于自己的高度！■
