[马光远股市分析]446家房企破产究竟意味着什么？
这两天，一个关于房地产行业的报道刷屏：据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。
房地产企业破产这种每年都发生的稀松平常之事，为什么今年引发了大家巨大的关注。这不过是“压倒骆驼的最后一根稻草的效应而已”。
在市场下行的情况下，任何风吹草动都会引发市场的过度解读，不仅仅是房地产市场。
其实，即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言，仍然属于正常范畴。
房地产企业关闭的情况很多，有些是壳公司，主动关闭，有些是被重组，有些是项目烂尾。真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年又400多家房地产企业倒闭，就据此认为房地产的寒冬到了。
对于未来的房地产行业，我在以前观点的基础上，再做几点解读：
第一，只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下，才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。
看市场的温度，要看头部企业，至少要看这个行业的100强企业。中国房地产企业100强占整个房地产企业的份额超过一半接近2/3，百强企业如果出现接二连三的倒闭，整个市场的温度可想而知。
今年除了极个别的企业，如银亿集团比较大，其他倒闭的房地产企业基本是闻所未闻的。
第二，房地产行业的兼并重组一直没有到来，这很奇怪。
一个行业发展到平稳阶段，告别高速增长之后，行业的洗牌和兼并重组将成为行业进行自我调整的主要方式。
一些企业在今年如此严厉的调控下仍然选择扛着，为什么？就是赌政策放松之后，行业会迎来新一轮的反弹，警报解除，春去春又来。政策跷跷板周期，让这些企业即使再困难，也会选择坚守，除非资金链已经到了断裂的边缘或者已经断裂的。
第三，一些企业对下一波房地产周期有严重误判，还沉浸在“白银时代”的美梦中。
我在之前的很多文章中，不断强调，中国房地产的下一个周期没有什么白银时代，任何房企赚钱的历史结束了，行业暴涨的周期也结束了，房地产行业的市场结构、盈利模式以及区域动态和过去的周期已经完全改变。
我倒是同意这个说法：不是房地产行业不好做了，而是你的房地产观念跟不上时代了。
第四，房地产企业仍然有退路。那就是，以价换量，彻底转变对市场未来发展的预期和思维。
我们预计，随着年底的到来，很多房地产企业会通过降价的方式冲量，整个市场在年底应该会有全国性的一波降价促销潮。
从上个月国家统计局公布的70个大中城市的房价数据看，70个大中城市二手房价格环比下跌的城市数已经超过了35个。
当二手房价格环比下跌超过50%的城市时，意味着市场真正的转折点其实已经到来。这个时候，整个市场的实际价格已经调整了20%左右。
二手房价格的调整会推动新房价格的调整，新房的降价潮是可以推动大量的有实际需要的购房者入市的。
第五，今年房地产市场的调控其实也到了一个“拐点”。
今年前三季度，全国出台房地产调控措施415次，去年全年是450次，调控的严厉程度超过了预期。
其实，从去年到今年整个市场本身的调整幅度很大，北京、上海二手房市场房价调整的幅度远高于统计局的数据，市场整体已经完全降温，房价上涨的预期基本已经打掉，房地产的预期已经完全逆转，除了少数一些补涨的或者房价整体仍然偏低的城市，大量的城市投资房地产已经没有太大的收益，也没有多少人炒房。
第六，对房地产企业而言，最大的风险是金融机构对房企融资的管控。
央行7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会 “点名”房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。
央行8月2日又要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续加强房地产市场资金管控。
央行8月25日发布公告，10月8日起新发放商业性个人住房贷款中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。
如果监管层对房地产融资的态度不变，2020年，才是大房企最艰难的时刻。
我过去劝一些开发商认清形势，对市场下一波周期要有正确的认识，但过去多次冒险的成功已经让他们很难听得进去风的提示。
第七，房地产高杠杆时代结束了。
中国房地产企业的行业负债率在70%以上，负债率超过80%的企业比比皆是。
这是过去房地产高增长时代的主流玩法，但这种玩法本身需要很高的周转，需要“日光盘”等来配合，一旦去库存速度慢下来，一旦房子卖不出去，立即就会面临生死存亡。
第八，购房者怎么解读这个信号？千万不要以为房地产不重要了，房地产作为中国支柱产业的地位至少在很长一段时间内不会改变。
房地产行业的冷暖牵动着中国经济的各种神经，一下子把这个行业打垮对中国经济的伤害很大，最理性的选择就是用时间换空间，而不是人为打破博弈的平衡。
我的预判没有改变，那就是，明年年初，本轮房地产调整的周期基本告一段落，一线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹，但是，房价像过去一样大涨乃至暴涨的概率等于零，投资房地产仍然要考虑机会成本的问题，但是，这些地方有购房自住需求的其实过完春节就可以关注市场的变化了。
