佛罗里达房地产泡沫案例分析
佛罗里达房地产泡沫开始于20世纪20年代早期，当时美国正经历着一个长时期的萦荣。多年来，这是富有的东北部人多年的传统，冬季享受佛罗里达迈阿密、棕榈滩迷人的日光。早在第一次世界大战前，富裕的中西部农场主和北部的手工业者也加入了其中。在20世纪20年代早期，参观的人群几乎囊括了每一个人。
起初，佛罗里达被看作天堂。生活节奏慢，参观者可以成天晒日光浴，而同时他们在家的邻居们却在糟糕的北部冬季天气里劳作。佛罗里达的地产价格远低于国家平均水平，因此许多人都决定买一小块地，或者置为永久居住或者作为可能的第二个家。自然而然地，随着需求增大，土地价格上升。
泡沫开始时，相比其他的地域，土地价格仍是能代表价值的，而且有很多未被开发的土地可以增加房地产市场供给。在1923到1926年间，佛罗里达的人口增长到1,290,350,增加了25%，而房地产价格增长更快。龙维·卓曼(David Dreman)在(股票市场心理学)(Psychology and the Stock Market)一书中曾举例说明，在迈阿密海滩以800美元买入的一小块地，
几年后(1924年)卖到150,000美元。另一块毗邻迈阿密的地18%年25美元买入，在1925年却卖到125,000美元。
在这样的情况下，快速致富和资本利得的言论满天飞。毕竟，整个国家的经济形势看好，土地价格低。开发者把视线扩大到棕榈滩外100英里的珊瑚墙小镇。随着漫地变干地以及道路的修建，工程如雨后春笋般冒出。
一个主要的卖点是美国领土在亚热带数量有限。这种稀缺从人的感觉上增加了土地的价值和大量的需求，这会最终把价格推到无法想象的高度。稀缺是给予这次狂热可信度和抓住人们想象的关健因家。
一个不切实际的房地产商人数是房地产泡沫的必要标志。在1925年，25,000名经纪人和2,000家以上公司从事迈阿密房地产业。因为迈阿密的人口数估计是75，000，所以这意味着每三个居民就有一个经纪人为其服务。经纪人一居民比率是价格不会继续上爬的一个标志。其他的标志还有超负荷的铁路、运输以及公用设施。到1926年，泡沫破灭，价格开始下跌。然而，狂热仍在继续。
卓曼也谈到海滨地区的一块地在一周内上涨了四倍。这种房地产投机是一个典型的平顶过程，人们买入房地产不是为了居住。地产可以以低于10%的付款买入。买者的一项特权即临时契约的发布使卖方能立即出手地产。投机活动不可能永久下去。在这样的情形下，最终价格上升很快，超过人们合理需求的土地被迫引入市场。在1980年邦克·亨特(Bunker-Hunt)银泡沫的最后也发生了相似的情形。当银价达到30美元左右时，人们涌向市场，熔解他们的银器。价格与现实脱离。
然而，要从如此疯狂的行为中跳出来独立思考是相当困难的，尤其是当全国上下那些最受尊敬的金融家们也没有意识到迫在眉睫的灾难时。领先的短期资本经营家和评论家罗杰·巴布森(Roger Baboon)宣称房地产泡沫是合理的。成功的投机家如杰西·利弗莫尔本应该对情况更清楚，但也是随大流。詹姆斯·卡什·彭尼(J· C· Penney )和威廉·詹宁斯·布赖恩(William Jennings Bryan)也愿意参与进来。随着价格上升和受人尊敬的专家的认可，难怪每个人都想参与其中。很少有人提出疑问:这些所谓的房地产专家是在其他领域直得的声誉。
价格上升，信心也倍增。价格上升对信心的效应主要显示在贷款变得容易。一开始，银行十分谨慎，但是随着价格上升，他们变得相当自信，贷款不是看借款人的还款能力而是看他们手头的股票。当然，该程序也可能以另一种方式进行，因为价格越高，借款人还款的可能性越低。银行也在竞争的压力中失去自制力。如果他们不愿意贷款，竞争者几乎肯定是愿意的。银行家也是人，不可能免受周围疚狂的影响，因此他们贷出越来越多的“无风险”款项参与到萦荣中来。这种心理不仅仅局限于房地产领域。在20世纪80年代早期，贷款给经济学家们所称的欠发达国家以及20世纪80年代晚期，投资于杠杆收购(LBO)狂热。
类似佛罗里达房地产泡沫的狂热最终以价格上升带来越来越多的边际供给而结束。迟早，有些杠杆过高的投资者开始撑不住了，因此又增大了市场供给。我们知道人们只为价格朝一个方向变动做了准备。当价格开始下降时，随着价格降到抵押物价值以下，在银行家看来10%的利润一夜间蒸发了。在繁荣时期，所有人都获知了牛市正在进行，因为已经被广泛报道了。这意味着一旦趋势转变，市场上是没有买者的。
狂热的一个特征是欺骗，尤其是在最后时间里。在佛罗里达案例中，它采取了虚假广告和其他不择手段的交易形式。对这些不诚信交易行为的揭露加速了价格的急剧下降。在20世纪60年代晚期的新发行股票泡沫(New-issues Boom)的顶峰，采用的是与IOS共同基金公司有关的庞氏骗局(Ponzi Schemes)形式。20世纪80年代晚期的LBO狂热与肆无忌惮的内部交易行为有关，等等。当泡沫扩大时，犯错误的空间越来越小。在佛罗里达案例中，10年后房地产市场遭遇两次飓风袭击。
