房地产投资信托（REIT）的核心业务是房地产共同基金业务，股东在一组地产中拥有一定比率的权益。房地产投资信托的市值与其主营的房地产的价值息息相关，与利率成反比。房地产投资信托便于投资者把其在房地产上的投资组合多元化。通常，房地产的价格与股票价格背道而驰。在高科技泡沫时曾出现过这种情况。当股价急坠时，投资者从股市中抽出资金，转投到房地产市场上，导致房地产价格显著上涨。
图8-17 华盛顿房地产投资信托的股价走势图
在股市里大约交易着200多个房地产投资信托。买卖房地产投资信托吸引人的一点是能把房地产的投资即时变现。很多房地产投资信托都有一项特别专长，例如，在公寓、办公楼或工业建筑方面。很多都在某个特定的区域内投资，例如，华盛顿房地产投资信托在华盛顿和巴尔的摩。投资房地产投资信托时要重点考虑的是：如果达到一定要求，房地产投资信托将不以公司形式上税。所有从房地产投资信托获得的收入流入股东手中而不用纳税。股东则必须按个人所得税形式纳税。由于高红利收益率，很多投资者在税收优惠账户中持有房地产投资信托。
多数房地产投资信托的主营业务是修建、购买和经营地产和拥有不动产。除了少数如20世纪90年代发生在日本的房地产泡沫这样的过热现象外，房地产是比股票风险小的投资。房地产投资信托股价的增长总体上追随着主营地产价值的增长。在测算增长率时要记住这一点。
下面是我们在对房地产投资做估值时所做的调整。
1.计算营业收入。就房地产投资信托而言，我们从房地产中获取收益，其中包括折旧和摊销，再减去综合行政支出。我们排除其他收入、销售不动产所得以及利息支出。
2.税率。如果达到一定要求，房地产投资信托的税率为。。
3.折旧和资本开支。购买额外的不动产和地产以及改良现有地产要产生折旧和资本开支，房地产投资信托的折旧和资本开支明显高于其他公司。
4.调整贝塔系数。通常房地产投资信托的贝塔系数会极低。例如，雅虎财经列出的华盛顿房地产投资信托的贝塔系数为0.01，这是因为房地产投资信托股价的贝塔系数是通过相对标准普尔500逆推而来，人为产生的一个较低的结果。有的学者认为房地产投资信托的风险应该相对于包含有不动产指数或利率的资产收益逆推。阿什沃斯•达莫达兰在其《投资估值述了一项研究，他计算出的贝塔系数是0.8，采用的方法就是将办公楼的收益相对于包含房地产的市场投资组合逆推而来。我们相信房地产投资的收益应该位于无风险资产和贝塔系数为1的股票的收益差的顶部。所以，我们估算华盛顿房地产投资信托的价值采用的是贝塔系数0.8。
