一、关于房屋质量的问题
有些购房者认为,商品房竣工后会经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格的才会交付使用,因此商品房不会出现质量问题。而且根据有关法律规定,开发商在交付商品房时,应同时向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,是购房合同的重要组成部分,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收,是以抽査的方式进行的,因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订的,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
售楼广告可信吗?
二、关于售楼广告的问题
开发商为宣传、推销其商品房,一般都会散发售楼书,发布商品房销售广告,作出不少许诺。从法律角度来说,售楼书、广告等都是开发商向不特定的对象发放的用于介绍其商品房的文字、图片材料,主要是为了美化商品房形象、优势,远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告在法律上一般视其为要约邀请,不能直接成为合同的内容。因此,购房者一定要对广告上宣传的内容进行核实。为了避免不必要的麻烦,购房者最好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,使其成为合同内容的一部分,以便在广告名不副实时,告开发商违约。
三、关于样板房的问题
在商品房销售的时候,开发商通常都要设置样板房或样板间。购房者入住后,发现房屋和样板房有差距、要求退房时,开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”,设置样板房的目的是为了推销商品房。由于在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时,购房者有权退房,因此购房者无权要求退房。事实并非如此。《商品房销售治理办法》第31条明确规定,开发商设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明,致使购房者因重大误解而订立商品房买卖合同的,购房者可以根据《合同法》关于重大误解的规定,请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房者进行选择)。购房合同是房产交易的有力保证。如果投资者能不怕麻烦,认真对待,把各种细节写进购房合同中,就会有力地保护自己的利益,避免掉进开发商的陷阱。