投资的真正价值是什么？其实是投资导致的未来现金流折现的利率。一笔现金流1年后的价值其实是低于这笔现金流今天在你口袋里的价值的，这既是由于得到这笔未来现金流的不确定性，还因为你“租出”了这笔钱，所以要推迟1年对这笔现金流的使用权。
当我们估算一笔投资的价值时，我们用年化12%的收益率作为最低收益率，或者年租“利率”，作为这笔美元投资的统一投资风险补偿和推迟使用资金的补偿。以12%作为最低年化收益率，现在的100美元在1年后应该增长到112美元(开始的100美元加上12美元的租金)才能使这笔投资合理。下面是这个方程式：
所有上述公式都表明，今天的100美元等于从今天起1年后的112美元。
要计算未来现金流多于1年的价值，你只需要简单重复上述的过程。比如，你设定你的1年期最低投资回报率，或者年租率为12%,那么1年后你至少需要12美元的租金来租出你的这笔钱。在第3年，你需要收取125.44美元的12%，即15.05美元，公式如下：
这里有两件事需要注意：首先，每年的租金都会有所增加，这是由于每年都会有更多的钱被出租出去，这也是复利的力量。第二，在最后的等式中，注意112%的指数是3,这是3年租金的一种简写形式，它的含义就是112%X112%X112%，这同样也可以用于非整数年。比如：以12%的年利率租出100美元的时间为2年半，那么就可以写成$100X112%^2.5或者$132.75。
