理财：买学区房还是商铺？
问题
我是一名昆明的读者，今年26岁，家庭年收入10万元左右。手上有20万元现金，有两套政府占地补偿的房产（无产证）。孩子2岁，可以在小区学校上学。考虑到教育水平的问题，想让他到好的学校去读书，现在好学校都是和房子连在一起，须有房产证才可以入学。我看上一个精装公寓30平方米需30万元，可以提供孩子名校名额。另一个是25平方米的商铺，需50万元，无名校名额。请问从长远利益来看，我该选择学区房，还是商铺。
标叔
在作出一项理财决定前，我们首先需要弄清楚自己的理财需求是什么，根据需求制订规划才不会陷入盲目理财的误区中去。而很多时候，我们的需求并不唯一，而且需求之间可能存在财务方面的冲突，面对这种情况，我们需要对需求进行排序，看看哪个需求要优先满足。
从你的情况看，主要的需求有两个：一是子女教育的需求；二是20万元现金保值增值的需求。那么，哪个需求的优先等级更高呢？这需要你自己来回答。如果是子女教育的需求优先，那么，很简单，买学区房。如果是20万元现金保值增值更重要，情况就会比较复杂，我们需要分析投资学区房和商铺哪个收益率会更高，哪个投资的风险会更低。最终根据分析的结果，作出适合自己的投资选择。
由于不了解昆明的房地产市场情况，我无法很具体地给出建议，只能给出一些思路供你参考。在中国，投资房地产主要看中的是房价的涨幅，租金收入基本可以忽略。在昆明，究竟是商铺涨得快，还是学区房涨得快？你可以去房产中介了解一下，但多数城市是学区房涨得快。
从投资的成本来看，无论是投资商铺，还是学区房，你都需要使用贷款而你名下没有带房产证的住宅，购买学区房可以享受首套住宅的优惠政策，首付最低可达三成，贷款利率最多可以下浮15%，如果你能够充分享受这些优惠，只需要付出10万元首付，20万元20年商业贷款，月还款1384元，占家庭月收入的比重不到17%，还款压力不大。但要是投资商铺，情况就不同了，商铺贷款最高可贷5成，50万元的商铺至少要首付25万元。你手头只有20万元现金，不够支付首付，你还需要另外找5万元现金来付首付。商铺贷款按照目前的政策要利率上浮10%，25万元20年商业贷款，月还款1970元，约占家庭收入的24%，还款压力要比学区房大，资金成本也高于学区房。从投资的风险看，学区房有着大量的刚性需求，今后转手出售比较容易，价格下跌的空间相对较小。而商铺的经营存在很多不确定性，在电子商务高速发展的背景下，实体店的经营越来越困难。这也决定了投资商铺的风险较高，一旦经营环境无法得到改善，商铺变成“冷铺”或者“死铺”，想转手都很难，更谈不上保值增值了。
另外，商铺投资在税收等方面的支出多于住宅，也没有任何税收优惠政策。而在土地使用年限方面商铺最多是50年有些还只有40年，而住宅通常有70年，不要小看这20~30年的差距，这将严重限制商铺的价格上涨空问。
综合下来，除非商铺的价格涨幅能远远超过学区房，否则，还是投资学区房为宜。既能解决孩子上学，又有一定的升值空间，风险还相对较低。
