什么是房地产概念
房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
房地产板块发展前景
房地产行业业绩确定性增长带来的估值提升，是机构普遍看好地产板块后市表现的重要原因。地产上市公司2017年年报、快报及预告情况也反映出地产板块整体优异的业绩增长。在85家已披露2017年年报、快报或预告的公司中，有68家公司2017年净利润实现或有望实现同比增长，占比80%。
2018年伊始，房企销售热度不减，首月实现开门红，将继续增厚上市公司业绩。据克而瑞统计数据显示，今年1月份，TOP100房企总体业绩同比上升。TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。
从估值角度来看，房地产板块整体估值仍处低位，截至昨日，房地产板块整体动态市盈率为15.43倍。
万科A:穿越周期龙头 新时代定位值得期待
地产业务结算有序进行，业绩增长主要来源毛利率提升。公司2017年实现营业收入2429.0亿元，同比增速1.0%；实现归母净利润280.5亿元，同比增速33.4%。公司利润增速超出市场预期，主要源自市场回暖期销售的项目进入结算带来的毛利率回升。
市占率进一步提升，积极扩充土储，已售未结资源丰厚。公司2017年销售额5298.8亿元，增速45.3%。市占率3.96%，增长0.86个百分点。净负债率保持低位，负债结构健康，融资成本平稳。2017年期末公司净负债率为8.8%，继续保持在行业较低水平。
新业务蓬勃发展，均位居行业前列。公司目前管理商业项目共计172个，总建面超过1千万平方米，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。物流地产业务累计获取62个项目，可租赁物业的建筑面积482万平方米，稳定运营项目平均出租率达到96%。泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。
投资建议：维持增持评级，公司作为最能受益集中度上升的龙头房企之一，穿越周期能力强，看好公司未来作为"城乡建设与生活服务商的发展。
中华企业:注入中星集团正式获批 成集团唯一地产平台
2018 年2月，公司收购中星集团100%股权，引入华润等重要战投。公司是地产集团旗下唯一上市平台。本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕，及进入新的区域市场，这些项目总土地储备约200 万平，分布于6 个城市；其次，本次交易有利于解决同业竞争问题；第三，本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务；第四，本次交易将引入多个战略投资者，有利于公司积极拓展新的相关业务机会。
投资建议:向平台综合服务商转型，推进重组，维持"买入"评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企。目前，公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型，积极增加特别是上海的土地储备。同时，公司正在部分项目试点的基础上，推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前，公司利用自贸区区位优势，参股60%设立融欧股权投资公司，开展多元投资。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
荣盛发展:业绩超预期 低成本拿地保障利润空间
2017年实现营业收入382.8亿元，同比增长25.0%；实现归属上市公司股东净利润57.7亿元，同比增长39.1%；每股收益1.33元，同比增长40.0%。业绩超预期，房地产和产业园区业务增长迅猛
销售高增长，低成本拿地保障利润空间。 2017年，公司抓住重点布局区域特别是部分三四线城市房地产市场回暖的机遇，加大推盘和去化力度，廊坊、石家庄、南京、重庆、聊城、蚌埠等重点布局区域销售势头强劲。根据克而瑞的统计，公司整体2017年销售额约730亿，同比增长约43%；销售面积690万方，同比增长约15%；销售均价10575元，同比增长约24%；公司土地储备充足，我们预计2018年销售有望达到1000亿。
公司拿地成本较低，2017年新增土地储备1270万方，楼面均价约2200元，拿地楼面价占销售均价的比例不到21%，利润率优势明显。充足的土地储备和较低的土地成本将给公司提供充分的利润空间，2017年公司归母净利润率为15.07%，较16年提高1.52个百分点。
投资建议:公司土地储备充足，拿地成本占销售均价比例不到21%，利润率优势明显。预计公司销售将维持高速增长态势，2018年销售额有望突破1000亿。维持"买入"评级，6个月目标价19.00元。
风险提示：销售不及预期，房地产调控政策超预期
保利地产：销售增速维持高位 加大二线城市合作拿地力度
销售增速维持高位，土储充足高增长有保障。公司公告2018年1-2月实现签约销售金额532.96亿元，同比增长85.01%，超出市场普遍预期。此前克而瑞公布的数据为506.4亿，仅为实际销售额的95%。公司土地储备充足，我们测算公司未开工土地面积超过9000万方，2018年公司有望加大推盘力度，全年销售额有望维持高速增长态势。
重点布局二三线城市，加大二线城市合作拿地力度。1-2月份公司重点布局二三线城市，总共获得19个项目，其中一线城市1个，二线城市9个，三线城市8个，海外1个。公司明显加大了合作拿地的力度，平均权益比例仅为47.8%（拿地金额加权），共有7个项目股权占比在30%及以下，特别是在二线城市的9个项目全部为合作的形式。我们认为合作拿地有利于公司提高资金利用效率，实现高速周转和规模的快速扩张。
及时补充流动资金，为全年经营做好准备。公司充分利用年初银行信贷额度宽松的窗口期，及时补充流动资金，全年经营做好准备。截至2018年2月28日，公司借款余额为人民币2353.79亿元，较2017年末借款余额2031.22亿元增加322.57亿元。其中银行贷款增加241.40亿元，债券31.17亿元，信托贷款50亿元。
投资建议：公司土地储备充足，激励机制灵活，同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势，公司规模增长有望提速。在央企整合的大背景下，保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显，不排除未来继续承接优质资源的可能性。维持“买入”评级，6个月目标价22.65元。
风险提示：销售不及预期、加息。
