“提前还贷还需三思”
“尊敬的客户，您的住房贷款由2012年1月1日起年利率调整为7.05%，您的月还款金额已经发生变化，请您按时足额还款，以免影响个人征信记录。”2012年初，不少“房贷族”陆续收到了银行发来的类似提示短信，这意味着，“房贷族”要开始为去年3次加息“埋单”。
2011年，银行的贷款利率经过3次上调后，5年期以上的贷款基准利率已经从去年年初的6.4%增加至7.05%，住房公积金贷款利率也从去年年初的4.3%增加至4.9%，加息的累计效应在今年1月1日起集中体现。
一思:月还款额增加多少
大多数购房者选择的是商业贷款。2011年央行上调商贷利率的时间分别为2月8日，4月5日和7月6日，因此，根据放贷合同签订的时间不同，购房者由于加息而增加的月还款额也不同，比如，5年期以上的贷款，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点:2月9日至4月5日办理的，上升0.45个百分点:4月6日至7月6日办理的，上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请房贷的购房者，还款额不变。
以20年期30万元额度的房贷为例，用等额本息还款方式进行计算，假设客户是在去年2月9日以前签订合同，利率调整前的月供为2219.09元，调整后的月供为2334.91元，增加了115.82元。
办理公积金贷款同样也面临利率调整。目前，1年至5年期个人住房公积金贷款利率为4.45%，6年至30年期贷款利率为4.9%。以去年2月9日以前发放的个人住房公积金贷款为例，如贷款30万元、贷款期限20年，采用等额本息法还款的月还款额增加137.53元，采用等额本金法还款的月还款额增加207.29元。
二思:富余资金有何用处
记者在采访中发现，多数“房贷族”表现比较“淡定”，并没有提前还贷的计划。而银行除了接待例行的客户外，也没有接待到比平时更多的“扎堆”还贷者。
还贷压力加大之时恰好也是年终奖发放之时，“昨天下午刚发了5万元年终奖，虽然钱还没捂热，但想着加息以后，还款额每月要提高一些，干脆来办理提前还款，还一点算一点。”一位办理提前还贷业务的市民说，
但是，各银行的大堂经理纷纷表示，在利率提高以后，并没有出现提前还款“扎堆”的现象，很多市民会根据自身经济状况来决定是否提前还贷。
例如，做家具生意的李女士就告诉记者，自从成了“房贷族”以后，已经经历了多次加息，但她从来没有考虑过提前还债”，因为手头没有足够的资金，即便有了我也愿意拿这些钱当流动资金投进自己的生意里。”李女士说。
华夏银行特约研究员吴健雄认为，当前银行价贷额度趋紧，房贷放款速度也大不如前，如果提前还贷并不一定划算，而且加息后还款额度增加不多，所以暂不会出现提前还贷的“热潮”。
三思:实际成本熟高熟低
对于大部分2009年之前办理房贷业务的客户来说，很多人享受到的是基准利率打7折的贷款优惠，按照目前5年期贷款7.05%的利率计算，优惠过后的利率是4.935%，而目前5年期的定期存款利率是5.5%。
因此，对于这部分房贷客户而言，如果将准备提前还贷的钱存入银行，所收到的利息会比支出的利息高，这部分用户没有提前还款的必要。
此外，还有一些客户是采用等额本金方式贷的款，如果还款期已经超过三分之一的客户也不必提前还款。所谓等额本金，指的是将贷款总额平分成本金，根据剩余本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金逐渐减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期超过三分之一时，其实借款人已经还了一半的利息，此时如果选择提前还贷，偿还的更多是本金，不能节约利息支出。
越来越多的人看到公积金贷款的优越性。5年期以上的公积金贷款当前的利率仅为4.9%，大大低于5年期商贷7.05%的利率，利差达2.15%。于是，不少“房贷族”希望能进行“商转公”，即由各地公积金中心替客户向贷款银行提前还贷，客户再向公积金中心偿还该部分余款。
“在基准利率调高的形式下‘商转公’的确比较实惠，但是现在很多城市还没有开办此项业务，客户需要提前查询。”吴健雄告诉记者。
